会员法讯第70期

一、法讯速递

杭州国有土地上房屋征收有了“新规矩”

《杭州市国有土地上房屋征收与补偿条例》(下简称《条例》）已经浙江省第十三届人大常委会第三十六次会议批准，将于2022年8月1日起正式施行。《条例》共四十六条，既对杭州市征收工作实践中常见但上位法未具体明确的问题进行了补充、细化，也将长期以来杭州市比较成熟的征收工作实践经验上升为法规。《条例》要点如下：

1.规范了征收程序，明确实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。规定被征收的房屋建筑面积小于48平方米，也应以最低48平方米的标准进行保底安置。有条件的应当安排现房，如安置房尚未建成，在拟定的征收补偿方案中应该明确安置房的区位、建设进度和配套设施、交付时间等情况。

2.实行数字管理和信息公开，促进征收程序阳光透明。例如《条例》第八条明确了信息公开的方式，并规定被征收人要求房屋征收部门单独以书面形式向其提供调查结果、征收补偿方案等信息的，房屋征收部门应当依法及时提供。

3.完善征收程序，为规范征收行为提供法律支持。在上位法基础上，《条例》对与房屋征收决定作出有关的重要事项进行了细化和补充，进一步规范征收行为，保障被征收人合法权益。例如《条例》第十七条规定：用于产权调换房屋尚未建成的，应当在征收补偿方案中明确其区位、建设进度以及配套设施等基本情况和交付时间；

4.完善房屋征收补偿标准，细化房屋征收补偿方案，充分保障被征收人居住条件。例如《条例》第四十条规定征收住宅房屋的，在作出补偿决定时，被征收人逾期不选择补偿方式的，补偿决定应当确定为房屋产权调换方式，以保障被征收人的居住条件。

5.全市范围统筹安排，全部使用一套标准，确立全市房屋征收一体化政策。《条例》将现行房屋征收补偿政策进行市区统筹和整合，政策标准适用范围为全市行政区域范围内，实现了政策标准的一致性、一贯性，有效保障了征收补偿的公开、公平、公正。

二、以案释法

承租人承租的房屋被依法拆迁，能否有权依据相关征收补偿文件，请求赔偿停产停业损失？

基本案情2011年1月21日，美华公司与市人防办签订《西关什字人防工程租赁使用合同》，约定市人防办将位于兰州市城关区临夏路2号西关什字人防工程，建筑面积3645平方米的房屋出租给美华公司使用，租期自2011年1月1日至2025年12月31日共计15年。2013年7月，因兰州市轨道交通建设需要，涉案地下商城整体拆迁还建。2013年7月31日，市人防办与征收人兰州市城关区人民政府临夏路街道办事处、案外人兰州市轨道交通有限公司三方签订《非住宅房屋征收补偿协议书》，约定按被征收房屋的营业建筑面积（以实测为准），以每月每平方米60元的标准发放停产停业损失。后原告提起诉讼，要求被告赔偿停产停业损失9,467,523.40元，一审法院判决：驳回原告兰州美华地下商城有限公司的诉讼请求。美华公司不服提起上诉，甘肃高院二审判决驳回上诉，维持原判。美华公司仍不服判决，遂向最高院申请再审。

最高院观点

美华公司向一审法院提起诉讼时认为，根据双方签订的《租赁合同》，兰州市人防办须向美华公司支付相应的歇业费，故本案系房屋租赁合同纠纷，原审法院定性正确。兰州市人防办与临夏路街道办、轨道公司签订《征收补偿协议书》及《补充协议》的行为与美华公司无法律上的利害关系，美华公司不是上述协议的当事人，兰州市人防办签订上述协议的行为不构成对美华公司的加害行为。故美华公司主张本案案由应为侵权纠纷无事实及法律依据。综上，美华公司的再审申请不符合法律规定，裁定如下：驳回兰州美华地下商城有限公司的再审申请。

律师观点

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，在国有土地上房屋征收关系中，停产停业损失补偿应当归房屋所有权人即出租人所有，承租人无权主张享有和分配。房屋征收补偿关系与房屋租赁合同关系，是两个完全不同的法律关系，房屋承租人只能根据房屋租赁合同，向出租人主张不能继续履行租赁合同而产生的违约责任。承租人基于《租赁合同》主张依据相关征收补偿文件，请求赔偿停产停业损失，无相应法律依据。 

三、法务问答

问：利息起算日与优先受偿权行使期限的起算日应如何区分？

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号，以下简称新建工司解）第二十七条规定：“ 利息从应付工程价款之日开始计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的， 为当事人起诉之日。”该条司法解释解决了在当事人对付款时间没有约定或者约定不明的情况下，如何确定工程款利息的起算日问题。

一般而言，利息起算日的确定即为工程款应付日的确定，反之亦然。而根据上述司法解释第41条的规定，工程款应付之日还是工程价款优先受偿权行使期限的起算日，故工程款应付之日的确定也即是工程款优先受偿权行使期限起算日的确定。故，利息起算日与优先受偿权行使期限的起算日均规定为发包人应当支付工程款之日，但将何种时间节点确定为应付款之日，应结合个案案情作出具体区分。一般而言，对于承包人按约及时上报工程结算，但发包人无故拖延结算审核以至纠纷发生之日，工程结算仍未审定的情况下，从保护守约方利益角度，即便承包人以提交竣工结算文件之日作为逾期利息起算日，因双方工程结算并未完成，承包人依法享有的优先受偿权也未失权，不可仅凭承包人计算逾期利息起算日而认定优先受偿权已经逾期。故此，上述两条法律规定所保护的法益各不相同，不可一刀切地直接将利息起算日的认定途径套用到优先受偿权起算日的确定方式上，以免守约方利益遭受损害。

四、温馨贴士

6月5日起，噪声污染防治费用应列入工程造价！

2022年6月5日起开始实施的《中华人民共和国噪声污染防治法》规定：建设单位应当按照规定将噪声污染防治费用列入工程造价，在施工合同中明确施工单位的噪声污染防治责任。施工单位应当按照规定制定噪声污染防治实施方案，采取有效措施，减少振动、降低噪声。建设单位应当监督施工单位落实噪声污染防治实施方案。在噪声敏感建筑物集中区域，禁止夜间进行产生噪声的建筑施工作业，但抢修、抢险施工作业，因生产工艺要求或者其他特殊需要必须连续施工作业的除外。因特殊需要必须连续施工作业的，应当取得地方人民政府住房和城乡建设、生态环境主管部门或者地方人民政府指定的部门的证明，并在施工现场显著位置公示或者以其他方式公告附近居民。

本期撰稿

浙江智仁律师事务所

联系人：方志宇

电话：13968123826

联系人：王寒梅

电话：13588310120