会员法讯48期

一、法讯速递

（一）住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、科学技术部、工业和信息化部等十三部门2020年7月3日联合发布《关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见》（建市〔2020〕60号）

《意见》指出建筑业是国民经济的支柱产业，为我国经济持续健康发展提供有力支撑。但建筑业生产方式仍然比较粗放，与高质量发展要求相比还有很大差距。要推进建筑工业化、数字化、智能化升级，加快建造方式转变，推动建筑业高质量发展。《意见》明确了智能建造和建筑工业化协同发展的基本原则、发展目标、重点任务以及保障措施。

（二）国务院办公厅于2020年7月10日发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）

《意见》指出城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义；《意见》并明确本次改造范围为城镇老旧小区，具体是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）；在改造资金来源上，《意见》还提出建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。

二、以案释法

关于建设工程价款优先受偿权行使期限起算点的确定问题

案情介绍：

2010年9月27日，宁波建工与喜瑞地产签订《建设工程施工合同》《房屋建筑工程质量保修书》各一份，双方在《建设工程施工合同》中约定了付款的期限及方式，但是由于喜瑞地产未能按时足额支付工程款，2014年6月4日宁波建工以喜瑞地产欠付工程款为由提起诉讼，要求喜瑞地产支付工程款。在该案审理过程中，双方于2014年7月14日达成《和解协议》，对案涉工程价款的付款期限和付款方式进行了重新约定，约定喜瑞地产2014年8月20日前支付2000万元进度款，同时喜瑞地产收取的政府退税、住宅售房款、股东投资款、股东出借款、项目融资款、项目资产出售款项作为还款来源应当在进账后七日内优先支付宁波建工的工程款。由于喜瑞地产没有履行《和解协议》的义务，2014年9月20日，宁波建工和喜瑞地产又签订《补充协议》，约定喜瑞地产以未出售的八套商品房以预售合同的形式备案给宁波建工或其指定人员，但约定《和解协议》仍然有效，案涉建设工程价款的支付时间变更为不确定的付款期限。2015年3月5日，由于喜瑞地产未履行《和解协议》的约定义务，宁波建工提起诉讼要求喜瑞地产支付案涉工程价款，并主张建设工程价款优先受偿权。本案的争议焦点之一为宁波建工所主张优先受偿权具体应从何时开始起算？

法院观点：最高院认为，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该规定一方面从法律的层面确认承包人对建设工程价款的优先受偿权，另一方面规定了承包人行使优先受偿权的前提条件，即只有在发包人逾期不支付工程价款时才可以行使优先受偿权。据此，建设工程优先受偿权行使期限的起算时间一般应为工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日，但若工程价款在工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日仍未确定或者未届清偿期的，此时行使优先受偿权的前提条件尚不成立，亦无起算优先受偿权行使期限的必要，此种情况下的工程价款优先受偿权应待工程价款确定并应受清偿之日起算。这也与2019年2月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条关于“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”的规定精神相一致。因此最高人民法院再审认为在当事人明确约定的工程款支付时间晚于工程竣工之日的情况下，承包人根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条享有的建设工程价款优先受偿权行使的前提条件尚不具备，也就不存在自工程竣工之日起算六个月行使期限的问题，本案中应当以工程款应支付时间作为建设工程优先受偿权的起算点。（案例来源：（2019）最高法民再105号）

律师观点：实务中常常发生承包人怠于主张建设工程价款优先受偿权，从而使得超过行使期限、甚至出现相应的建设工程已经灭失，承包人无法享有相应的优先权的情形。为维护自身权益，建议承包人及时催收工程价款，主张建设工程价款优先受偿权。

三、法务问答

1、建设工程价款优先受偿权是否优先于抵押权？

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

2、承包人能否与发包人约定放弃优先受偿权？

第二十三条规定，发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。

四、温馨贴士

关于宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的77个问题，可上网查询答案！

为进一步做好宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作，自然资源部组织编制了《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》。该《工作问答》包括了工作组织、地籍调查、确权登记、成果入库和整合汇交四个部分，对宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作等77个问题展开解答。详细内容可登陆中华人民共和国自然资源部网站进行查询：（http://gi.mnr.gov.cn/202007/t20200729_2534807.html）

本期撰稿： 浙江智仁律师事务所   林景行、王寒梅